關于印發山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）的通知
魯自然資規〔2021〕9號
各市自然資源主管部門、財政局、住房城鄉建設局、國資委、市場監管局、地方金融監管局，各市稅務局，人民銀行（山東?。└魇兄行闹?、分行營業管理部，各銀保監分局：
為有效規范全省土地二級市場交易行為，保障交易各方的合法權益，維護交易秩序，按照《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發〔2019〕33號）要求，我們研究制定了《山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）》，現予印發，請認真貫徹執行。
? 山東省自然資源廳? 山東省財政廳 山東省住房和城鄉建設廳 山東省人民政府??國有資產監督管理委員會? 山東省市場監督管理局? 山東省地方金融監督管理局??中國銀行保險監督管理委員會?國家稅務總局山東省稅務局? 中國人民銀行濟南分行 ?山東監管局
2021年12月17日
山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）
第一章? 總則
第一條 為進一步規范我省國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易行為，推進存量土地資源優化配置和節約集約利用，根據有關法律、法規、政策，結合本省實際，制定本實施細則。
第二條 本省行政區域范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理適用本實施細則。
已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，參照本實施細則執行。
國家法律、法規、政策另有規定的，從其規定。
第三條 土地二級市場交易應遵循依法依規、誠實守信、公平自愿、公開公正的原則。
第四條 建立完善全省統一的“線上+線下”土地二級市場交易平臺，規范“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，加強建設用地使用權交易、稅費繳納、登記等業務協同，為交易雙方提供安全、便捷、高效的服務。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。
第五條 自然資源主管部門依法對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監督，并負責日常管理工作。財政、住房城鄉建設、國有資產監督管理、稅務、市場監管、金融等相關部門按照各自職責，密切配合，共同做好建設用地使用權轉讓、出租和抵押的管理工作。
第二章? 建設用地使用權轉讓
第六條 本實施細則所稱建設用地使用權轉讓，是指各類導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定，辦理房地產轉讓相關手續。
第七條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓應符合以下條件：
（一）具有土地及地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；
（二）涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應當符合國土空間規劃；
（三）法律法規規定的其他條件。
法律、法規、政策等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。
第八條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需報經有批準權限的人民政府同意。劃撥建設用地使用權經批準同意轉讓的，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。
以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，經審核土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，依法辦理不動產登記手續。
對不改變土地用途等土地使用條件的，補繳土地出讓價款按照評估現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格合理確定；依法變更規劃條件的，補繳土地出讓價款應按照評估變更后規劃條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格合理確定。
第九條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。
第十條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓應符合以下條件：
（一）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
（二）涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應當符合國土空間規劃，涉及商品住宅用地的按有關政策規定辦理。
（三）房地產開發項目建設用地使用權全部或部分轉讓后，作為土地出讓條件的各項建設條件對土地使用權受讓方依然有效，土地使用權受讓方應當按照建設條件進行建設活動。土地使用權轉讓方與所在縣（市、區）人民政府或有關部門簽訂履約監管協議的，協議相關權利、義務隨之轉移。
（四）法律法規規定的其他條件。
第十一條 建立預告登記轉讓制度。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對未完成開發投資總額25%的，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，經市、縣自然資源主管部門備案后，可申請辦理不動產轉移預告登記，待開發投資總額達到法定轉讓要求時，再依法辦理不動產轉移登記。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明等其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目報建手續。
轉讓雙方可以約定預告登記期限，不動產登記機構應當將預告登記的期限記載于不動產登記簿和預告登記證明附記欄。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產轉移登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第十二條 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
第十三條 以授權經營方式取得的建設用地使用權轉讓，土地使用權在使用年期內可依法在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓；向本集團公司以外的單位或個人轉讓時，經依法批準后，由受讓方補繳土地出讓價款后辦理不動產轉移登記。
第十四條 建設用地使用權分割、合并轉讓由權利人申請，經有審批權的自然資源主管部門會同有關部門審查同意后，可予分割合并轉讓，依法辦理不動產轉移登記。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。
第十五條 擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。
分割轉讓應當有利于土地開發利用，不得影響交通、消防、安全等控制性指標要求。
工業項目配套建設的行政辦公及生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。
允許標準廠房和新型產業用地（M0）在不改變功能和土地用途的前提下，按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓。
具體分割條件、分割流程、分割后容積率規劃條件的確定由市、縣人民政府區分不同用途，結合當地實際具體制定。
第十六條 土地合并所涉及的宗地應當界限相鄰，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權類型的，原則上統一辦理為出讓方式，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款；合并宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權人可選擇保留劃撥方式；涉及剩余出讓年限不一致的，可按加權平均法計算出統一的剩余出讓年限，也可經市、縣人民政府批準后補繳一定年限土地出讓金后按相應年限登記。
第十七條 轉讓雙方應按規定向自然資源主管部門如實申報成交價，不得瞞報。以買賣方式轉讓建設用地使用權，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府有權行使優先購買權；尚未建立標定地價的，申報價格低于基準地價的，市、縣人民政府有權行使優先購買權。
第十八條 建設用地使用權轉讓時，建設用地使用權出讓合同和投資建設協議中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的建設用地使用權，其使用年限為建設用地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第十九條 有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓：
（一）司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的；
（二）未依法登記領取權屬證書的；
（三）權屬有爭議的；
（四）共有建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（五）依法需收回建設用地使用權的；
（六）依照法律、法規及合同約定不得轉讓的其他情形。
第二十條 加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，人民法院向自然資源主管部門查清所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務等情況，自然資源主管部門應當予以配合；司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的應函告自然資源主管部門。
第二十一條 政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。
第三章? 建設用地使用權出租
第二十二條 本實施細則所稱的建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權或連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人在一定年期內向出租人支付租金的行為。
第二十三條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。全部或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。
第二十四條 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，由土地出讓收入征管部門負責征收。土地收益具體標準由各地根據土地等級、用途等因素確定。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關收益的，可不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。
第二十五條 以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租，或部分用于出租且可分割的，出租時間超過5年的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。
第二十六條 建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物出租，出租人和承租人須簽訂書面出租合同，出租期限不得超過建設用地使用權剩余年限，最高不得超過20年。其中以租賃方式取得的建設用地使用權出租，出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。
第二十七條 未按建設用地使用權出讓合同約定繳納出讓金，未按出讓合同約定或劃撥決定書規定的期限和條件開發、利用土地的，或者法律法規規定、合同約定不得出租的，建設用地使用權不得出租。?
第二十八條 建設用地使用權及地上建筑物、其他附著物用于出租的，應當嚴格按照土地出讓合同、劃撥決定書、不動產權證載用途或批準的規劃條件使用。承租期間承租人不得擅自改變規定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、擴建建筑物、其他附著物。如需建造臨時性建筑物、其他附著物的，應在征得出租人同意后，由出租人報經自然資源、住房城鄉建設等部門批準并辦理有關手續，約定出租人承擔臨時建設工程的拆除責任；如需改變用途的，經自然資源部門審核，并報經同級人民政府批準后，出租人應按有關規定辦理相關手續。
第四章? 建設用地使用權抵押
第二十九條 本實施細則所稱的建設用地使用權抵押，是指債務人或者第三人為擔保債務的履行，以不轉移占有的方式，將其依法取得的國有建設用地使用權抵押給債權人。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該抵押物優先受償。
第三十條 自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。
允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。
第三十一條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權，已辦理不動產登記，且無查封等限制權利的情形可以設定抵押，所擔保債務的履行期限不得超過土地出讓合同約定的剩余年限。
第三十二條 以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押，并依法辦理抵押登記手續的，無需另行辦理建設用地使用權抵押的審批手續。
第三十三條 以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。
第三十四條 處分建設用地使用權抵押財產時，應符合以下規定：
（一）劃撥建設用地使用權抵押權實現時，在依法繳納相當于應繳納的建設用地使用權出讓價款后，抵押權人方可優先受償。
（二）養老、教育等領域的土地使用權抵押權實現時，仍須按原用途使用土地，不能隨意變更，確保抵押權實現時利益相關人權益不受損。
（三）同時設定多個抵押權人時，應明確載明抵押權順位。當事人對抵押權順位另行約定的，從其約定。
（四）法律法規規定的實現抵押權的其他情形。
第五章? 服務和監管
第三十五條 優化市場服務體系。在土地交易機構或平臺內匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構的辦事窗口，大力發展“互聯網+政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。
培育和規范中介組織。發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發展相關機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等服務。
第三十六條 完善市場信用體系。制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺，通過“信用中國（山東）”等渠道依法依規向社會公開，對土地市場的嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。
構建安全保障體系。加強市場交易信息安全基礎設施和安全防護能力建設，嚴肅查處違規泄露、篡改信息或利用信息謀私行為。探索實行線上交易資金第三方賬戶托管模式，探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，構建多方位、立體化的風險化解和補償機制，有效防控市場交易風險。
健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。嚴格落實公示地價體系，及時更新和發布基準地價或標定地價；完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。
第六章? 附則
第三十七條 本實施細則由省自然資源廳負責解釋。
第三十八條 各市要結合本實施細則及當地實際，具體制定土地二級市場管理辦法、交易規則。
第三十九條 本實施細則自2022年3月1日起實施，有效期至2024年2月29日。
