摘要：司法財產處置評估是估價業務類型中的一個重要分支，本文對《關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》和《人民法院委托評估工作規范》等法律依據進行了解讀，并對司法財產處置評估實務中出現的常見問題和處理方式進行了多方面的探討，從而更好地為司法財產處置提供高質量估價服務。
關鍵詞：司法財產處置；高質量；估價服務
司法財產處置中的高質量估價服務
作者·郝 韻
近年來，隨著人們維權意識的增強，各類經濟糾紛、訴訟案件明顯增多，法院委托房地產估價機構對涉訴房地產價值進行評估的數量也越來越多。房地產司法財產處置估價是為人民法院確定財產處置參考價服務的估價，基本上是過去的房地產司法拍賣（變賣）估價，屬于房地產司法評估中的一種，作為房地產估價行業的傳統業務之一，其越來越受到各估價機構重視。其他的司法鑒定類估價還包括分家析產估價、損害賠償估價、征收補償糾紛估價以及其他糾紛估價等，本文主要針對司法財產處置估價進行分析和探討。
一、司法財產處置中的估價服務要求
（一）法律依據
參照過去的的房地產司法拍賣（變賣）估價，本文界定司法財產處置估價是指人民法院在執行具有強制執行效力的生效法律文書過程中，對擬處置的房地產委托房地產估價機構進行估價的行為。2018 年 9 月 1 日施行的《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（法釋〔2018〕15 號，以下簡稱《規定》），針對目前司法財產處置過程中突出存在的，且現行法律、司法解釋又缺乏明確規定的問題，進行了細化和明確，以提高財產處置效率、減輕當事人負擔。
為規范人民法院委托評估工作，提高委托評估工作效率，保護當事人、利害關系人的合法權益，2018 年 12 月 10 日，最高法又聯合五家全國性評估行業協會發布了《人民法院委托評估工作規范》（法辦〔2018〕273 號，以下簡稱《工作規范》），全面詳細地規定了司法財產處置估價的各項工作，包括涉執財產處置司法評估機構名單庫的建立和動態調整、委托評估程序、評估報告異議處理、評估收費等各個環節，使司法財產處置評估工作更公平、更公正。
（二）估價服務要求
根據《規定》和《工作規范》的相關規定，對司法財產處置估價的具體要求如下 ：
1. 建立司法評估機構名單庫
最高法根據各全國性評估行業協會推薦建立人民法院涉執財產處置司法評估機構名單庫，名單庫下設資產、土地、房地產、礦業權、珠寶玉石首飾五個名單分庫 ；在分庫下根據行政區劃設省、市兩級名單子庫；市級行政區劃內的評估機構滿三家的，設市級名單子庫。
收費標準高于所屬全國性評估行業協會各評估機構平均收費標準 10% 的，不得推薦入選 ；因違反資產評估法或者評估行業監督管理辦法被有關部門處罰的評估機構，5 年內不得推薦入選。
2. 司法評估系統專線對接
最高法建設全國法院詢價評估系統，各全國性評估行業協會建設本協會全國司法評估管理系統，兩個系統通過專線對接，實現最高法、全國性評估行業協會、地方人民法院與評估機構之間的信息共享（包括入選名單庫的評估機構、評估人員、收費標準）以及委托評估數據和相關材料的數據傳輸。
3. 委托評估的一般程序
人民法院委托評估的工作程序可以概括為以下幾個方面 ：（1）人民法院選擇房地產估價機構 ；（2）人民法院發送評估委托書 ；（3）房地產估價機構確認是否承接委托 ；（4）人民法院發送委托評估材料 ；（5）房地產估價機構接收委托評估材料 ；（6）房地產估價機構確定估價師 ；（7）房地產估價機構提交評估報告 ；（8）評估異議處理。
二、司法處置估價實務中的操作難點和解決方案
為了在司法處置估價服務中科學合理、公平公開、公正高效地確定財產處置參考價，筆者總結了一些司法處置估價實務中的操作難點及解決方案。
（一）評估資料缺失
1. 操作難點因委托評估材料不全而無法進行評估或者影響評估結果。
2. 解決方案房地產估價機構應及時告知人民法院，由人民法院通知當事人補充。委托評估資料無法補充的，或者補充后仍然不能滿足評估需要的，經征詢人民法院意見，可以根據現有材料進行評估，并在評估報告中說明因缺少評估所必需的材料可能對評估結果的影響。
（二）實地查勘受限
1. 操作難點實地查勘需要當事人、協助義務人配合，但司法處置評估的當事人往往不愿配合實地查勘，會導致評估程序履行受限。
2. 解決方案當事人不配合現場實地查勘的，評估機構應該與人民法院溝通相關問題，并由人民法院予以協調。由人民法院通知當事人到場 ；當事人不到場的，不影響現場查勘的進行，但估價機構應當與人民法院溝通見證人見證事宜。實地查勘記錄應由參與實地查勘的注冊房地產估價師和在場當事人簽名或者蓋章，當事人拒絕簽名或蓋章的，應當在評估報告中予以說明。當事人不到場或者不配合，無法進入評估對象內部查勘的，經征詢人民法院意見，可以對評估對象內部布局、裝飾裝修等情況進行合理假設，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“依據不足假設”中予以說明。
（三）評估對象財產范圍的界定
1. 操作難點司法處置評估中評估對象財產范圍如何確定，是否應該包含配套設施、裝飾裝修、家具家電等。
2. 解決方案房地產估價機構應當根據評估委托書和評估材料等內容，具體明確界定評估對象的財產范圍，不得超出處置財產范圍或者遺漏財產。屬于不動產范疇的房屋配套設施設備、裝飾裝修、相關場地等財產，一般應當列入評估對象的財產范圍，人民法院明確不列入處置財產范圍的，不應列入評估對象的財產范圍，并應在評估報告中予以說明。不屬于不動產范圍的家具家電、機器設備等財產，人民法院明確與房地產一并處置的，應當列入評估對象的財產范圍，并在評估報告予以說明。估價對象中的動產部分估價應請相關專業的專家提供幫助，或委托相關專業機構另行估價，并在評估報告中披露。
（四）價值類型的確定
1. 操作難點如何確定司法財產處置評估的價值類型。
2. 解決方案涉執財產處置評估的價值類型一般為市場價格或市場價值，也可以根據評估委托書等人民法院的書面要求，評估其他特定價格或價值，并在評估報告中予以說明。
（五）查封、擔保物權、租賃權的處理
1. 操作難點：司法處置評估的評估對象幾乎都是被查封房地產，設有抵押擔保權、租賃權的也很多，是否應該考慮查封、擔保物權、租賃權對評估結果的影響。
2. 解決方案：（1）查封、抵押權及其他擔保物權涉執房地產處置司法評估不應考慮評估對象被查封以及原有的擔保物權和其他優先受償權情況，視為沒有查封、未設定擔保物權及其他優先受償權的財產進行評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明。（2）租賃權或用益物權涉執房地產處置司法評估應當結合委托評估材料，調查核實評估對象的查封、租賃權、用益物權及占有使用情況，不應低估原有租賃權、用益物權及占有使用對評估結果的影響。評估對象上設有租賃權或用益物權不隨拍賣而消失，且委托人未書面說明將評估對象上原有的租賃權或者用益物權除去后拍賣的，應當評估設有租賃權或用益物權限制下房地產的市場價值。租賃權或用益物權情況應在評估報告中進行披露。評估對象租賃合同尚未到期，且存在已預收租金的，評估結果應當扣除合同有效期內預收租金的余額 ；人民法院明確財產處置后租賃權解除的，評估還應扣除解除租賃合同需要承擔的違約金。
（六）欠繳稅費的處理
1. 操作難點：通過對評估對象的現場勘查及市場調查，被查封房屋經常有欠繳稅費、拖欠物業費、供暖費、水電氣費等情況，這些費用如何處理是個難題。
2. 解決方案：評估報告中應當說明評估對象欠繳稅費、拖欠物業費、供暖費、水電氣費等情況及金額 ；未掌握相關情況的，應當在評估報告“估價假設和限制條件”中的“依據不足假設”中予以說明。
（七）處置費用
1. 操作難點：是否考慮因財產處置所產生的評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等費用對評估結果的影響。
2. 解決方案：一般不考慮評估費、拍賣費、訴訟費、律師費等財產處置費用對評估結果的影響。但人民法院未明確前款相關費用從財產處置價款中扣除或者由申請執行人、被執行人另行負擔的，評估結果應當扣除上述費用，并在評估報告中予以說明。
（八）不一致情況的處理
1. 操作難點：房屋和土地用途不一致、實際用途和登記用途不一致、實物狀況和登記狀況不一致時，如何處理。
2. 解決方案：（1）房屋登記用途與土地登記用途不一致應當根據最高最佳利用分析結論，確定評估對象用途，用途調整和轉換需要發生相關費用的，應當在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中予以說明。（2）實際用途與登記用途不一致一般應當按照登記用途進行評估，人民法院要求按實際用途進行評估的，應當考慮登記用途調整為實際用途需要補繳的土地使用權出讓金和相關稅費，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說明。（3）評估對象的面積、建筑結構等實際情況與登記狀況不一致應當根據人民法院意見，按照實際狀況、登記狀況和或者假定狀況進行評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說明。
三、特殊類型估價對象評估的注意事項
（一）在建工程
（二）隱蔽工程
應當根據工程圖紙、設計變更單、工程聯系單、隱蔽工程驗收記錄、預結算書，結合隱蔽工程投入使用的情況進行評估。
（三）非完全商品房
對于共有產權房、房改房、安置房等限制交易的房地產，應當關注該類房地產處置的合法性、辦理不動產登記的可行性等，并充分考慮限制交易對價格的影響，包括受讓人資格限制、未來上市交易相關費用、資金時間價值、交易風險等因素。經濟適用房等的評估，應結合當地政府的相關規定評估其房地產市場價值，但不宜計算轉讓方應繳稅費，并在估價報告中披露。
（四）無證房屋
1. 評估范圍 ：無證房屋一般不列入評估范圍。列入評估范圍的宜由委托方在估價委托書中予以明確 ；如未明確的，需在估價報告中披露。2. 建筑面積的確定 ：宜由專業機構測繪確定。如由估價人員測繪的，其測繪結果應經由雙方當事人（至少一方當事人）書面確認，并應在評估報告中披露。3. 估價方法 ：宜采用成本法，但一般不應包括利潤、稅費等。
（五）集體土地上房地產
應當根據人民法院查明的集體建設用地使用權的來源和權益狀況，結合國家和地方集體建設用地流轉相關規定合理評估，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“一般假設”中對受讓人具備購買資格等情況作出假定。人民法院明確只評估地上建筑物進行評估的除外。集體建設用地使用權評估可依據《農村集體土地價格評估技術指引》（中估協發〔2020〕16 號）。農村宅基地上房屋的估價，應考慮宅基地的使用價值，并在評估報告中對處置產生影響的購買群體限制、居住習慣、鄰里關系等因素進行書面提示；也可根據委托人要求，只評估建筑物價值。對“城中村”及城鎮近郊村（居）民住宅進行估價時，應當考慮城鎮規劃建設及房地產市場等因素的影響。
（六）整體與分割處置
評估對象為某大宗房地產且可分割為獨立使用的若干小宗處置的，應當向人民法院征詢評估對象是整體處置還是分割處置，并考慮不同處置方式對評估結果的影響，不應低估整體處置方式對評估結果的減價影響。
對不可分割的房屋應當整體估價。整體資產中含有與房地產使用無關的，可遷移且遷移后不影響其價值的設施設備時，應將其排除在評估對象范圍之外，由相應專業機構另行鑒定。確需分割估價的，應當由委托人提供的估價委托書中明確估價分割房屋的具體部位、范圍及共用部分、設施的使用條件等。對房地產中的部分土地進行分割評估的，應當要求委托人在委托書中明確其分割的四至，并應當按其權屬登記用途評估，不得按其實際用途評估。注冊房地產估價師應當注意整體拍賣與拆零拍賣的拍賣方式對估價結果的影響。
（七）部分與局部房地產評估對象為某宗房地產的部分或者局部的，評估中應當關注評估對象的獨立使用性和可分割轉讓性，以及評估對象所在整宗房地產的其他部分對評估對象價值的影響，不應低估相關減價影響。
四、結語
為了在司法財產處置中提供高質量的估價服務，本文對司法財產處置估價實務中的操作難點和解決方案、注意事項進行了分析和探討。隨著估價行業的發展，既有機遇，也有挑戰。我們要發揮自身專業優勢，加速技術迭代，拓寬視野，放眼未來，靜水流深，行穩致遠。
參考文獻:
[1] 潘世炳 , 鄧玉涵 . 司法財產處置中高質量估價服務探討 [J]. 中國房地產 ,2019(07):69-71.
