上海市沿海灘涂經(jīng)濟(jì)價值評估路徑的研究
摘 要:根據(jù)“三調(diào)”數(shù)據(jù),上海市沿海灘涂面積為 30815.68 公頃。上海對灘涂的開發(fā)利用歷史較為悠久。因法律限制、環(huán)境保護(hù)等原因,對灘涂經(jīng)濟(jì)價值評估的研究尚屬空白。本文從經(jīng)濟(jì)價值評估的角度出發(fā),對灘涂評估方法進(jìn)行探索性研究,認(rèn)為評估原則應(yīng)基于替代原理、預(yù)期收益折現(xiàn),生產(chǎn)費用價值論、地租原理:要關(guān)注灘涂的合法使用及最佳使用方式,并需要根據(jù)灘涂的使用方式采用市場比較法、剩余法、收益還原法等評估方法；還要考慮灘涂特有的自然條件和風(fēng)險因素對經(jīng)濟(jì)價值的影響。以期為確定灘涂這類特殊自然資源的經(jīng)濟(jì)價值提供參考和依據(jù)。
關(guān)鍵詞:自然資源評價；沿海灘涂；經(jīng)濟(jì)價值；評估方法。
一、研究背景
上海位于長江三角洲出海口，每年長江攜帶著上中游沖刷下來的大量泥沙淤積在長江與東海交匯處。據(jù)統(tǒng)計,長江每年向河口輸送近5億噸的泥沙,受海潮、咸淡水交融的影響,泥沙懸浮顆粒絮凝沉降,其中約半數(shù)在長江口和杭州灣北岸沉淀淤積，這給上海海岸帶來豐富的灘涂資源。上海對灘涂的利用歷史悠久,早期在南匯地區(qū)興海煮鹽、崇明島上的墾荒種植,解放后的多次圍墾為上海的城市建設(shè)提供了豐富的耕地與城市建設(shè)用地。
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)灘涂分為沿海灘涂和內(nèi)陸灘涂，沿海灘涂是指沿海大潮高潮位與低潮位之間的潮侵地帶;內(nèi)陸灘涂是指河流、湖泊常水位至洪水位間的灘地;時令湖、河洪水位以下的灘地；水庫、坑塘的正常蓄水位與洪水位間的灘地。上海的沿海灘涂主要位于浦東新區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū),有自然淤積而成,也有人工圍海形成。第三次全國國土調(diào)查將灘涂并人了濕地類別,根據(jù)上海市人民政府發(fā)布的“三調(diào)’數(shù)據(jù),上海市沿海灘涂數(shù)量為 30815.68 公頃,內(nèi)陸灘涂數(shù)量為 41574.53 公頃。
從價值的角度出發(fā),灘涂有生態(tài)價值、社會價值、經(jīng)濟(jì)價值等不同類別的價值。本文所指的經(jīng)濟(jì)價值,是對人和社會在經(jīng)濟(jì)意義上的價值，是灘涂資源在利用過程產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益,也是灘涂資源所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)益價值。
在我國自然資源評價體系中,已有農(nóng)用地、林地、草地、地等評估規(guī)程,與上述自然資源有所不同的是灘涂的形態(tài)較為多樣、自然條件不一,開發(fā)利用受法律法規(guī)嚴(yán)格的控制，目前行業(yè)內(nèi)尚無可依據(jù)的灘涂經(jīng)濟(jì)價值量化的技術(shù)規(guī)范。
根據(jù)上海《上海市灘涂管理條例》的有關(guān)條款,上海市灘涂屬國家所有，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以合法開發(fā)并利用灘涂。近年來,隨著經(jīng)濟(jì)活動的蓬勃發(fā)展,對于灘涂的經(jīng)濟(jì)利用較為普遍,例如農(nóng)業(yè)種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、生態(tài)觀光城鎮(zhèn)土地出讓等，使得灘涂這類特殊自然資源的經(jīng)濟(jì)價值評估成為關(guān)注的熱點。灘涂作為國家所有資產(chǎn)在開發(fā)利用中需要經(jīng)濟(jì)價值的合理判定,因此,對灘涂經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行評估的思路、方法、路徑進(jìn)行研究有著重要的意義。
二、灘涂的經(jīng)濟(jì)利用方式
研究灘涂的經(jīng)濟(jì)價值首先要關(guān)注灘涂的經(jīng)濟(jì)利用方向。從灘涂的現(xiàn)狀來看,對于灘涂的開發(fā)和經(jīng)濟(jì)利用可以緩解土地供需矛盾,維持土地平衡,為城市和產(chǎn)業(yè)提供了新的廣闊空間，在經(jīng)濟(jì)價值利用方式主要有以下幾個方面:
(一)補充耕地及農(nóng)業(yè)種植
上海土地資源是有限的，灘涂是上海市耕地及農(nóng)業(yè)用地的重要后備來源。根據(jù)《上海市自然資源利用和保護(hù)“十四五”規(guī)劃》“十四五”期末,崇明北沿、橫沙東灘等區(qū)域?qū)㈩A(yù)計補充耕地約 5.4 萬畝。在條件許可的情況下,因地制宜地開發(fā)灘涂農(nóng)業(yè)種植,可以拓展菜、瓜、果類的生態(tài)農(nóng)業(yè)基地,將萬畝灘涂成為萬畝良田,為上海市的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供保障。
(二)水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)
根據(jù)《上海市養(yǎng)殖水域灘涂規(guī)劃(2018-2035 年)》上海市水源保護(hù)地和生態(tài)保護(hù)區(qū)為禁止養(yǎng)殖區(qū)，根據(jù)灘涂的自然條件開展海淡水養(yǎng)殖，利用灘涂及潮間帶的資源優(yōu)勢,發(fā)展貝類養(yǎng)殖、河蟹育苗、海淡水魚蝦的經(jīng)濟(jì)養(yǎng)殖工作。
(三)旅游觀光
利用灘涂臨江、湖、海的地理優(yōu)勢,發(fā)展沿海風(fēng)光帶旅游,形成具有濕地特色和人文景觀的旅游基地,以吸引市民群眾觀光、旅游度假,帶動周邊旅游業(yè)發(fā)展。
(四)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地
根據(jù)區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略需要，將灘涂出讓為交通港口用地、風(fēng)力發(fā)電用地、文化旅游用地等國有建設(shè)用地,為城市長遠(yuǎn)發(fā)展預(yù)留廣闊的戰(zhàn)略空間。
三、沿海灘涂經(jīng)濟(jì)價值的評估路徑
(一)明確評估基本事項
1、權(quán)益狀況
評估基本事項包括評估目的、權(quán)益類型(使用權(quán)價格、租賃權(quán)或承包權(quán))、灘涂位置、批準(zhǔn)使用用途、開發(fā)程度、使用年限等外,還要關(guān)注是否有帶條件出讓、承包或帶條件租賃(代建水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施)。
2、合法利用
灘涂是一種特殊的土地資源,原有生態(tài)較為脆弱,灘涂的利用開發(fā)涉及社會利益、生態(tài)利益、經(jīng)濟(jì)利益,三者有時會起沖突,無法兼顧。正因為如此,評估經(jīng)濟(jì)價值要首先關(guān)注合法性,把合法使用作為經(jīng)濟(jì)價值評估的基石。對于灘涂的經(jīng)濟(jì)價值評估，需要關(guān)注開發(fā)使用是否符合《上海市灘涂管理條例》的有關(guān)規(guī)定,能否取得《灘涂開發(fā)利用許可證》,是否位于水源保護(hù)地、是否影響航道安全、是否會不利于防汛和堤防安全等因素并進(jìn)行前置分析。
3、最佳利用
最佳利用是指法律意義上允許的利用，具有技術(shù)可能、財務(wù)可行、價值最大化的利用方向。在法律法規(guī)的許可下、根據(jù)自然條件與基礎(chǔ)設(shè)施情況考慮蔬、果、糧、林等農(nóng)業(yè)用途的最佳利用;魚、蝦、蟹、貝類等水產(chǎn)用途的最佳利用;文化、旅游、交通、港口等建設(shè)用地的最佳利用。
4、資料準(zhǔn)備
精準(zhǔn)的評估離不開認(rèn)真的資料收集，在灘涂評估中需要調(diào)查的資料繁多，涉及區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)資料、水文條件、氣候條件、土壤條件、環(huán)境生態(tài)資料、地形條件、風(fēng)險性因素、農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)資料多個大類,具體如表所示。
(二)評估方法
灘涂是自然資源的一種,自然資源部所發(fā)布的《自然資源價格評估通則》為自然資源經(jīng)濟(jì)價值的評估方法提供了總體方向的指引。從經(jīng)濟(jì)價值的底層邏輯而言,評估離不開替代原理、預(yù)期收益折現(xiàn)、生產(chǎn)費用價值論。不同的評估方法代表不同的理論依據(jù)。因此灘涂評估不是單一維度的主觀判斷,而是多種評估方法,多種價值類型的客觀量化分析。評估中不宜生搬硬套其它自然資源的評估方法,要認(rèn)識到灘涂與林、草、園、農(nóng)地于法律法規(guī)、自然條件差異、經(jīng)濟(jì)開發(fā)方式等方面的差異,要根據(jù)灘涂的位置、自然條件、開發(fā)利用方式等因素進(jìn)行逐一分析論證,在合法利用、環(huán)境保護(hù)、最佳利用、經(jīng)濟(jì)可能性的前提下選擇最優(yōu)評估方法，結(jié)合所評估灘涂的特殊性詳細(xì)說明選用方法和不選用方法的理由。具體評估方法的選用可參見表。
1、市場比較法
市場比較法是依據(jù)替代原理，將待估灘涂與近期同供需圈內(nèi)已經(jīng)發(fā)生三個或以上的類似灘涂交易實例進(jìn)行比較,并對類似灘涂的交易價格進(jìn)行適當(dāng)修正,以計算待估灘涂價格的方法,適用于灘涂使用權(quán)、灘涂租賃、灘涂轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地等用途的評估,基本公式如下:
比較價值=可比實例交易價格x交易方式修正系數(shù)x自然條件調(diào)整系數(shù)x利用條件調(diào)整系數(shù)
以上海市崇明區(qū)灘涂農(nóng)業(yè)種植租金評估為例，市場比較法明確最佳種值用途，修正體系需體現(xiàn)灘涂鹽堿程度、臺風(fēng)、遷徙鳥類過境等特有因素,比較因素條件說明如表 4:
2、收益還原法
收益還原法是將待估灘涂未來收益周期內(nèi)客觀年凈收益,以適當(dāng)?shù)倪€原率還原收益價值,從而測算待估灘涂的價格的方法。收益還原法適用于有客觀地租收益灘涂價格評估。對于可以持續(xù)利用,并取得穩(wěn)定的經(jīng)營收益的灘涂適用于收益還原法進(jìn)行評估收益價值，基本公式如下：
以上海市奉賢水產(chǎn)養(yǎng)殖帶的灘涂收益價格為例,灘涂收益計算要考慮適宜的水產(chǎn)種類，成本計算要考慮灘涂使用金;在收益還原法還原率中要考慮到灘涂的風(fēng)險性因素等,收益還原法計算過程如下:
①計算灘涂純收益(a)，有效水產(chǎn)養(yǎng)殖收人扣除種苗、飼料、藥物、養(yǎng)殖工具、能源、管理費用、灘涂使用金增值稅及附加、養(yǎng)殖利潤等求取灘涂地租收益。2)求取灘涂還原率(),固定且大于零;③根據(jù)收益收限確定未來土地收益年期(n);④)將灘涂純收益(a),土地還原率(r),土地收益年期(n)代人收益還原法公式需求取灘涂收益價格(P)。
3、成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)灘涂過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、稅金和
灘涂增值收益,并進(jìn)行各種修正來確定灘涂價格的方法。對于很少產(chǎn)生收益或收益難以計算的灘涂，適用于用成本逼近法計算成本價值。成本逼近法的基本公式如下:
P= 土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值
以上海市金山區(qū)沿海圍海灘涂轉(zhuǎn)建設(shè)用地出讓評估為例,海域使用金、圍內(nèi)吹填等圍海灘涂特有成本項目在成本逼近法中應(yīng)充分考慮,開發(fā)成本基本構(gòu)成如下
4、剩余法
剩余法是在測算完成開發(fā)后灘涂正常市場價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的客觀開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等,以價格余額來估算待估灘涂價格的方法。剩余法適用于有再開發(fā)潛力的灘涂,如灘涂轉(zhuǎn)港口、文娛旅游等建設(shè)用地。
剩余法基本公式:待估灘涂價格=完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價-開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤，
同樣以上海市金山區(qū)沿海圍海灘涂轉(zhuǎn)建設(shè)用地出讓評估為例，剩余法應(yīng)特別考慮到灘涂做為建設(shè)用地開發(fā)的特殊性(地形坡度、軟地基打樁成本、臨江、湖、海等地下工程費用),計算過程如下
(1)確定待估灘涂的最有效利用方式,測算完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價:
(2)開發(fā)灘涂的開發(fā)成本,如專業(yè)費用、管理費用、工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用等;
(3)客觀開發(fā)利潤根據(jù)開發(fā)的實際情況可以取成本利潤率或銷售利潤率:
(4)代人公式,待估灘涂價格=完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價-開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤。
5、對灘涂經(jīng)濟(jì)價值的綜合確定
不同的估價方法代表不同的評估維度，市場比較法主要從交易價值的維度衡量比較價值，收益還原法主要從收益的維度衡量收益價值，成本逼近法主要從成本的維度衡量成本價值，剩余法主要從再開發(fā)潛力的維度衡量剩余價值。
不同的評估方法會帶來不同的測算結(jié)果，對于灘涂經(jīng)濟(jì)價值評估需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)目的，根據(jù)待估灘涂的現(xiàn)狀對評估方案的適用性、可信性進(jìn)行分析。對不同估價方法得到測算結(jié)果的各環(huán)節(jié)進(jìn)行比較，并對其可信度進(jìn)行打分,然后根據(jù)可信度得分確定權(quán)重,最終確定合理的經(jīng)濟(jì)價值,具體可參考下表。
五、灘涂評估工作的建議和展望(一)注重專業(yè)知識的儲備
從灘涂在上海市的實際利用來看,利用方式有租賃收儲后出讓等;經(jīng)濟(jì)利用方向主要涉及農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面。對于灘涂經(jīng)濟(jì)評估不是單一專業(yè)知識的運用,而是多專業(yè)知識的綜合運用，不同的利用方式和方向涉及不同的專業(yè)知識,主要有以下三個層面的事項:1、法律法規(guī)層面，涉及合法利用;2、評估技術(shù)和評估方法的層面,涉及合理評估;3、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)層面,涉及準(zhǔn)確評估。
(二)計算過程科學(xué)合理
灘涂一般面積較大,總價較高。經(jīng)濟(jì)價值評估金額的高低會對灘涂利用經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生重大影響，因此在評估經(jīng)濟(jì)價值時應(yīng)堅持獨立客觀立場,不低評,不高估,不被利益所左右。評估過程中資料收集應(yīng)盡可能齊備,測算參數(shù)宜量化且有依據(jù),評估過程宜詳細(xì)描述不宜簡略,應(yīng)采用二種以上評估方法從多個價值維度進(jìn)行衡量分析。最終的評估結(jié)果可以科學(xué)驗證。
(三)謹(jǐn)慎認(rèn)識開發(fā)風(fēng)險
與一般的土地相比,灘涂的位置臨近湖泊、江河、海洋,在經(jīng)濟(jì)利用中受臺風(fēng)、暴雨、潮水等自然因素影響較大。灘涂由圍墾或自然淤積而成,地質(zhì)松軟,土壤鹽堿度較高,周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套不全,開發(fā)利用前需要土壤修復(fù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);同時灘涂是生態(tài)環(huán)境的重要組成部分,在經(jīng)濟(jì)利用之前需要對生態(tài)和社會影響進(jìn)行充分評估。因此,灘涂開發(fā)利用風(fēng)險大、見效慢、投資回收期長,在評估經(jīng)濟(jì)價值時,要考慮到基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用、不可預(yù)計費用、也要考慮到收益還原法中資本還原率的風(fēng)險性因素。上海是一個灘涂資源較為豐富的沿海發(fā)達(dá)城市。灘涂作為國家所有自然資源在經(jīng)濟(jì)開發(fā)中必然會成為重要的生產(chǎn)要素之一。土地估價師用科學(xué)的方法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)價值量化有其必要性和重要性。我國的自然資源領(lǐng)域多種多樣,灘涂是自然資源的一種。自然資源的領(lǐng)域非常廣闊,對自然資源進(jìn)行調(diào)查、評估、評價將會成為土地估價轉(zhuǎn)型重要方向之一。隨著國務(wù)院“放管服”“加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場”等系列政策的提出,各類業(yè)務(wù)資質(zhì)壁壘得到了極大放松,專業(yè)能力的重要性日益顯現(xiàn)。土地估價師用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度、細(xì)致的工作程序,科學(xué)的方法在自然資源領(lǐng)域進(jìn)行耕耘,必然能打開新的局面,迎來新的機遇!
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