摘 要 城市更新是推動城市可持續(xù)發(fā)展的重要手段，土地估價是城市更新的基礎，它決定了更新項目的經(jīng)濟可行性。合理的土地價格評估，不僅可以提供公正的交易價格，促進有效的資源配置，還對生態(tài)價值實現(xiàn)和經(jīng)濟增長等方面產(chǎn)生重要影響。反之，城市更新也會影響土地價值。更新項目的實施，會改變原有的地價格局，可能使某些地區(qū)的地價上升，也可能使某些地區(qū)的地價下降。因此，正確理解和應用土地估價這個工具，是城市更新持續(xù)發(fā)展的關鍵因素
一、城市更新概述
（一）城市更新的定義和歷史背景
城市更新，即對原有的城市區(qū)域進行改造升級，以適應城市發(fā)展的新要求。2019年底中央經(jīng)濟工作會議提出“加強城市更新和存量住房改造提升”。次年，“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規(guī)劃。至2024年，全國各地的城市更新政策數(shù)量不斷增加，人們對城市更新的理解越來越深刻，它不僅是物質(zhì)空間的改造，更是城市文化、社 會、經(jīng)濟等多元維度的更新。
（二）城市更新的主要類型和特點
城市更新根據(jù)其目的和手段的不同，可以分為物理更新、經(jīng)濟更新、社會更新和綜合更新四種主要類型。據(jù)全國城市更新研究報告的數(shù)據(jù)，物理更新占所有城市更新項目的35%，主要針對城市的物質(zhì)環(huán)境，如建筑、設施、基礎設施等；經(jīng)濟更新占25%，主要針對城市的經(jīng)濟結(jié)構和經(jīng)濟活動的改變；社會更新占20%，重點是城市的社會結(jié)構和社會環(huán)境的更新；綜合更新，是上述三種方式的有機組合，占20%。這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)了城市更新的全面性、綜合 性和持久性。這些更新方式通常涉及城市的多個方面，包括物理環(huán)境、經(jīng)濟結(jié)構、社會環(huán)境等，需要長期的投入和改變。
二、土地估價理論
（一）土地估價的基本理論
土地估價理論涵蓋了多方面的知識，核心目標是通過科學和系統(tǒng)的方法確定土地的市場價值。市場價值通常被理解為在一個公開、自由、公正的市場環(huán)境中，理性的買賣雙方經(jīng)過談判達成一致的交易價格。
在土地估價過程中，需要格外關注土地的外部環(huán)境因素。例如，經(jīng)濟狀況、政策法規(guī)、社會需求等都會對土地價值產(chǎn)生直接或間接的影響。此外，還要了解土地的區(qū)位因素和個別因素，這些因素包括但不限于土地的位置、規(guī)模、形狀、利用狀況、開發(fā)程度及權屬狀況等，需要在估價過程中進行全面的分析和考慮，以確保估價結(jié)果的準確性和公正性。
（二）土地估價方法的分類與比較
實際工作中，土地估價方法主要采用五種方法，即市場比較法、剩余法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法（公示地價系數(shù)修正法）。
市場比較法是通過比較相似土地的市場交易價格來確定土地價值的方法，其中相似土地主要是指區(qū)位因素相近、個別因素相似，這種方法需要有大量的交易數(shù)據(jù)作為參考，因此主要應用在同類土地交易市場活躍的情況下。
剩余法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算估價對象價格的方法。剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。
收益還原法是將預計的估價對象未來正常年純收益（地租）以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原至估價期日后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。這種方法主要應用在土地的使用可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的情況下，因為在這種情況下，土地價值可以通過收益現(xiàn)值的計算來確定。
成本逼近法是通過替代土地的開發(fā)成本來確定土地價值的方法。這種方法主要應用在土地改良已經(jīng)進行，但市場交易不活躍的情況下，因為在這種情況下，直接從市場交易中獲取土地價值信息是困難的。
基準地價系數(shù)修正法是在政府或其有關部門已公布基準地價的地區(qū)，利用有關調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。其適用條件是該地區(qū)已公布基準地價標準。
以上五種估價方法各有特點，適用的情況也不同。在實際應用中，需要根據(jù)土地的特性和市場狀況，靈活選擇和使用不同的估價方法。同時，需要考慮到估價目的，對于估價期日的政策因素格外關注。詳見表1。
三、地價評估在城市更新各階段中的作用
（一）規(guī)劃設計階段
隨著國土空間規(guī)劃體系的建立，城市更新的規(guī)劃被要求納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)，在總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃中，城市更新工作的有關要求將貫徹始終。地價評估是確定土地利用總體結(jié)構和布局的重要手段，通過科學的評估，我們可以識別未充分利用的土地并對再開發(fā)土地的潛力進行全面的評價，這就為城市更新規(guī)劃提供了可靠的依據(jù)。
（二）土地補償階段
在我國目前實施的城市更新中，基本都是通過對土地的再開發(fā)、改造、重建等方式實現(xiàn)城市功能布局的優(yōu)化，完善基礎設施和公共服務設施，以此提高更新區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)，保護歷史文化傳承。在這一階段，因為土地的權利人、市場主體及政府站在不同的立場，對于城市更新的需求不同，需要一個相對精準性且合理的土地價格。因此，通過準確評估更新土地的價值，既可以明確收購 資金的需求量，也可以使土地使用者得到公平合理的補償價格，有效控制項目成本，盡量減少關于土地權利的糾紛，降低項目實施過程中的社會風險，有助于維護社會穩(wěn)定。
（三）開發(fā)建設階段
在地價評估的前提下，城市更新的實施者可以合理規(guī)劃土地的使用，進行經(jīng)濟指標分析和改建成本預算，確保項目的順利建設。此外，地價評估還能為社會資本投入的參與者提供財務預算和風險評估的支持，幫助他們控制成本，規(guī)避潛在風險。在項目開發(fā)過程中，會遇到各種不可預見的情況，如政策調(diào)整、市場波動等。地價評估可以為其提供可靠的參考，幫助他們更好地應對這些挑戰(zhàn)。
（四）后期運營階段
在項目建成并投入運營后，地價評估仍然發(fā)揮著重要作用。市場主體、投資者和政府需要關注土地的市場價值變化，以確保自己的利益不受損害。通過地價評估，我們可以提供實時的市場價格信息，幫助各方進行合理的利益分配。此外，地價評估還能為城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，為政府制定更有針對性的政策提供依據(jù)。
四、土地估價服務于城市更新的優(yōu)化建議
（一）完善土地估價制度
土地估價在城市更新項目中的關鍵作用之一是幫助決策者做出更為合理的項目再開發(fā)、基礎設施改善和城市規(guī)劃策略，這就要求土地估價可以準確評估更新地塊的價值，因此，完善現(xiàn)有城市更新土地估價制度，明確標準和方法，可以更好地提高土地估價的準確性和公正性。同時，土地估價機構應積極探索新的服務模式，如利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術進行土地價值評估，提高評估效率和質(zhì)量。
（二）建立多元化人才隊伍
在城市更新項目中，多數(shù)被評估對象因歷史遺留問題，建設背景和條件復雜，存在手續(xù)缺失、產(chǎn)權地籍界線缺失、無權屬文件或?qū)嶋H利用方式與證載不符等因素。復雜的土地利用模式、歷史發(fā)展和社會經(jīng)濟差異，促成了土地價值評估的復雜性。因此參與城市更新的估價人員應具備全局視角，不僅需要評估單個地塊的當前價值，還要從整體上考量歷史發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、市場需求等多方面因素，為城市更新項目的參與者提供全面、準確的價格參考。
（三）建立城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈跟蹤評估模式
不同的參與者在城市更新中的需求和目標各不相同，因此土地估價服務應提供定制化的服務方案，以滿足不同參與者的個性化需求。這包括但不限于為開發(fā)公司提供投資策略、風險控制、收益預期等方面的咨詢服務，還可以提供多元化的服務，如投資咨詢、風險評估等，以滿足不同客戶的需求。此外，城市更新是一個多方參與的過程，估價人員應加強與政府、開發(fā)公司、專業(yè)機構的溝通與合作，共同推動城市更新進程的順利進行。這不僅有助于獲取更多的市場信息，提高估價結(jié)果的準確性，還能為項目參與者提供更多的投資機會和建議，促進城市 更新進程的健康發(fā)展。
五、展望和建議
展望未來，隨著科技的進步和社會的發(fā)展，城市更新和土地估價的理論與實踐都將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。提出兩點建議：
（1）利用科技提高土地估價的準確性。例如，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術分析更多的影響因素，提高土地估價的準確性和效率。
（2）提升城市更新的可持續(xù)性。在進行城市更新時，更加注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，這不僅可以提高城市的生活質(zhì)量，也可能提高土地的價值。
