近年來，評估機構接觸因經濟利益糾紛、司法關系訴訟的司法鑒定評估業務越來越多，給估價從業人員帶來了無形的職業壓力。樹立正確的法律意識，規范正確的評估程序，防范操作風險，提高評估質量，是估價人員應重點關注的。本文根據司法評估的實踐經驗，結合司法評估技術審裁中的異議點，提取司法鑒定評估中容易出錯的估價要點進行分析，為估價從業人員合理規范開展工作提供參考。
一、司法鑒定評估
目前尚無規范性文件對司法鑒定評估有統一的概念，筆者結合實踐經驗，認為司法鑒定評估是指在訴訟過程中，由司法機關或當事人委托評估機構，注冊估價師運用專業估價知識，對訴訟涉及的涉案資產價值或價格等進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。這些相關的專業意見就形成估價報告。
二、司法鑒定評估的特點
（一）涉案資產復雜性
司法鑒定評估的涉案資產涉及面廣，包括股權、無形資產、動產、不動產等，其中涉及的不動產種類更多，商業、住宅、辦公、工業、建構筑物、在建工程，以及無完備手續的土地和建筑物、集體土地等，整體較復雜。
（二）涉案資產缺必要估價資料的情況多
涉案資產缺少權屬證明或必要的估價資料會大大提升工作難度，主要體現在：①涉案資產缺少權屬證明，建筑物建設審批手續等資料不全；②涉案資產經多次輾轉，法律關系復雜，相關資料不能妥善整理并提供；③涉案單位對司法部門存在抵觸心理，不愿意提供涉案的估價依據資料；④涉案資產或存在隱蔽的地下管線等特殊情況。若無上述的相關資料，則估價難度會很大。此外，涉案雙方的當事人若矛盾比較尖銳，提供的資料或信息可能相互矛盾，需要估價人員甄別真偽，也為估價工作增加工作難度。
三、司法鑒定評估的估價要點
（一）資料完備性
項目基礎料完整性
評估機構應根據委托方提供的涉案資產實物狀況和權益狀況資料，如權屬證明、他項權利、規劃指標等開展估價工作。需要注意的是，當事人提供的估價資料等證據，未經人民法院采信的，不得作為鑒定評估依據。因司法鑒定評估的權屬材料常存在權屬不清晰、數據不明確的情況，估價師應通過公開途徑對取得的權屬資料進行校對。估價師在核對資料的過程中應及時與法官溝通，共同商議并解決問題，不可無視問題或者自作主張。每項基礎資料需完整提供。如產權證書缺少附記頁，則無法獲知其抵押情況、出讓金繳納情況、土地性質或土地使用年限；缺少宗地圖，則無法核對宗地四至，判斷宗地的具體位置；商業類物業無房屋平面圖，則無法判定夾層是否納入計算建筑面積等。這些基礎資料的完整性，直接影響到評估機構判斷是否能夠接受委托進行估價。
2.估價范圍及標的物的處分方式
委托書中對項目的估價范圍，如不動產類財產（土地、房地產及附屬于建筑物的輔助設施和裝飾裝修）、非不動產類財產（家具家電、機器設備、債權債務、特許經營權）等，均需在委托書中予以明確界定。若機器設備、債權債務、特許經營權等特殊資產估價超出評估機構的資質范圍，應及時與人民法院溝通，或退出當次估價委托，或引入相關專業機構對特殊資產進行估價，提供專業意見，并需在報告中闡明。
若存在多宗標的物組合成一個整體，或者一個整體可分割為若干小宗進行獨立處置，又或存在某宗標的物的部分或者局部進行處置等情況，不同處置方式需同步在委托書中予以明確，避免出現爭議。
3.相關處置費用的處理
司法鑒定評估需明確相關處置費用的處理方式。相關處置費用包括涉案資產交易稅費負擔方式、欠繳稅金及相關費用、評估費和律師費等財產處置費用等。各方當事人出于自身利益考慮，往往會對這部分費用的處置方式有異議。在實踐中，建議評估機構與人民法院溝通，在委托書中對相關處置費用予以明確處理方式，同步在估價報告中“特殊事項說明”中予以披露。
4.提交的報告形式
應根據標的物所包含的財產范圍在委托書中明確提交的報告形式，在實操過程中估價人員應注意區分報告形式的差異，土地估價報告、房地產估價報告、資產評估報告等不同的報告形式遵循的規程、規范不一樣，應有所區分。一般情況下評估機構只提供估價結果報告，若需提供技術報告，建議在委托書中同步予以明確。
（二）現場查勘合法合規
現場查勘人員
司法鑒定評估的現場查勘應合法合規。估價師需要在法官陪同下進行查勘，且雙方當事人或當事人委托律師也需同在現場，在利益雙方和法官的共同見證下進行現場查勘工作。為保證現場查勘的真實性和完整性，現場查勘后估價師應要求法官和雙方當事人或代理律師在《實地查勘表》上簽字，若需補充相關估價資料，則應在法官見證下由估價師向當事人闡明需補充的估價資料，并需經人民法院轉交至評估機構。評估機構應安排至少含一名注冊估價師在內的兩名以上估價人員進行實地查勘，若人民法院要求兩名注冊估價師的，則從其規定。
2.現場查勘注意事項
（1）需要核實涉案資產的證載內容與現場狀況是否一致，不一致的地方應當如實記錄，當面與辦案法官及當事人溝通協商處理方式。
（2）應與辦案法官及當事人溝通涉案資產是否存在明顯瑕疵影響估價結果的情況，如影響土地開發的地下管線遷移、宗地與四鄰的邊界糾紛、建筑物的結構質量、周邊環境對涉案資產的影響等。
（3）若某些項目不能進入內部查勘，估價人員則應盡可能通過其他手段進行補充，如通過陽臺、門縫、玻璃或者利用高差、角度等從其他建筑物進行觀察拍攝。對于追溯性項目或現場已滅失的項目，可以要求當事人提供涉案資產原狀的視頻照片等資料。
上述出現的各項特殊情況均應如實記錄在《實地查勘表》。
（三）調查資料的真實性和時效性
調查資料的真實性
司法鑒定評估中，估價人員有接受雙方庭審提問的義務，若不能保證調查資料的真實性，則容易導致估價結果出現虛高或者低估，造成雙方異議，也使評估機構和估價師陷入被動局面。因此估價師應當通過各種公開途徑調查數據，去偽求真，對于網絡電話咨詢、現場走訪、公開途徑查找等數據做好書面記錄，無論是電話號碼還是咨詢網址等信息，均記載在工作底稿上，與項目資料一起存檔，以備查詢。
2.資料的時效性
估價人員在收集資料時要注意相關依據資料的時效性、現勢性及與項目的相關性，真實反映涉案資產在估價時點的客觀情況。若追溯性項目涉及的估價時點較為久遠，網絡上可收集的交易數據較少，為保證估價結果的合理性，建議評估機構與人民法院溝通，人民法院可發函至自然資源部門、住建部門等政府機構，協助提供相關交易數據。
（四）報告內容設定的合理性，保證估價結果的嚴謹性
估價報告內容應嚴謹縝密，各種設定要求符合邏輯，不能為了估價結果而脫離實際。司法鑒定評估中，報告內容設定的合理性顯得更為重要。常見的不合理假設有：①收益方面的假設，如帶租約的物業在考慮收益時未考慮租賃權對評估價格的影響；②成本方面的假設，如涉案資產為超高層建筑，設定其建筑結構為鋼筋混凝土結構，建設成本嚴重偏離實際；③土地權利性質的設定，如涉案資產實際為集體土地，未經人民法院同意，直接設定為國有土地等。
不合理的設定均直接影響估價結果的客觀性和公正性，易引起當事人的異議，影響估價行業的公信力。在實踐工作中，各種不確定事項應提前與人民法院進行溝通，對未有相關文件資料佐證的事項需在委托書中予以明確，且在報告中對應不同事項進行合理設定，在此基礎上保證估價結果客觀、公正、合理。
司法鑒定評估應嚴格按照《關于印發〈涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）的通知〉》的要求進行測算，出具的估價結論需嚴謹。估價師應在合法的前提下，按照規程規范要求，對于每個參數的取值做到有理有據、科學合理，確保估價結果經得起推敲與質疑。
四、結語
估價報告是司法鑒定評估的工作成果，也是法院引用的獨立司法證據，其重要性不言而喻，因此，須重視估價報告的編制，不能簡單套用模板，估價師應做到勤勉盡責，從不同項目的實際情況出發，保持審慎的態度完成整項工作。在實踐過程中，應重視資料的收集與整理，注意現場查勘的合法性和合規性，注重調查資料的真實性和時效性，參數取值做到具有嚴謹性和依據，如實披露涉案資產的現狀與產權瑕疵，準確表述估價依據、估價假設、估價過程和估價結論，以使報告使用者能夠從估價報告中獲取客觀、準確的鑒定結論，從而既體現評估機構和估價師的專業性，也降低評估機構和估價人員的評估風險。
